Luật sư giỏi | Luật sư uy tín | văn phòng luật sư

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

• Luật Đất đai 2013

• Bộ luật TTDS 2015

• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

2. Điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

2.1    Chủ thể khởi kiện:

Chủ thể có quyền khởi kiện dân sự về đất đai là tổ chức, cá nhân, đại diện hợp pháp của tổ chức cá nhân cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất của mình bị xâm hại.

Ngoài ra, đối với trường hợp để bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai thì Cơ quan quản lí đất đai cũng có quyền đứng ra khởi kiện vụ án dân sự  về Đất đai. Tuy nhiên trường hợp này không phổ biến trên thực tế.

2.2     Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án:

Tranh chấp đất đai trong lĩnh vực dân sự thuộc thẩm quyền giải của tòa án là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (tranh chấp xem ai là người có quyền sử dụng đất) hoặc là những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Các tranh chấp đất đai phổ biến là:

• Tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính

• Đòi lại đất và tài sản gắn liền với đất

• Tranh chấp về ranh giới đất

• Tranh chấp giữa dân và các nông trường, lâm trường …

• Tranh chấp do người khác gây thiệt hại trong quá trình sử dụng đất

• Tranh chấp về đất khi vợ chồng ly hôn

• Tranh chấp về quyền thừa kế liên quan tới đất và tài sản gắn liền với đất

• Tranh chấp hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

2.3    Thời hiệu khởi kiện:

• Đôi với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Khi phát hiện quyền lợi và nghĩa vụ bị xâm phạm thì các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền tại bát kì thời điểm nào mà không phụ thuộc vào thời hạn tính từ thời điểm xảy ra hoặc biết được vi phạm.

• Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Được áp dụng theo quy dịnh của Bộ luật dân sự 2015 đối với từng trường hợp cụ thể.

2.4  Việc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng một bản án hay có hiệu lực pháp luật:

Nếu sự việc đã được tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND huyện, tỉnh) của Việt Nam giải quyết bằng một bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương sự không được khởi kiện lại đối với vụ án đó nữa, trừ  trường hợp yêu cầu thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu.

3. Trình tự khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã

• Trước khi nộp đơn khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì người khởi kiện phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.

• Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

• Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp (biên bản này là một trong những điều kiện cần phải có trong hồ sơ khởi kiện ra cơ quan Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền)

• Nếu hòa giải thành thì sự việc dừng lại tại đây mà không cần khởi kiện

Bước 2: Yêu cầu xét xử /Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Người khởi kiện bổ sung biên bản hòa giải ở UBND xã vào hồ sơ khởi kiện, tiến hành nộp đơn khởi kiện/yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo hướng dẫn sau đây:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương thì Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân Huyện nơi có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm vụ án.

• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ tương đương thì lựa chọn hai hình thức sau:

​(i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm để yêu cầu giải quyết sơ thẩm.

• Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày (thời hạn kháng cáo), kể từ ngày tuyên án, nếu không đồng ý với bất kì nội dung nào của bản án sơ thẩm, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền nộp đơn kháng cáo đến TAND giải quyết sơ thẩm để yêu cầu TAND tỉnh nơi có tòa sơ thẩm giải quyết phúc thẩm vụ án.

4. Hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

Tùy thuộc vào nội dung của từng vụ án tranh chấp mà hồ sơ khởi kiện đòi hỏi những loại giấy tờ nhất định nhưng thường là những loại giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện.

• Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện

• Biên bản hòa giải tại UBND xã .

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;

• Các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, chủ quyền nhà ( trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất);

• Các giấy tờ liên quan tới giao dịch đất đai, nhà ở có thanh chấp: Giấy tờ cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, mua bán… hoặc các giấy tờ tài liệu thể hiện có quan hệ này;